租房續(xù)約加收履約保證金合法嗎？

引言

房屋租賃關(guān)系中，履約保證金（又稱押金）是租戶向出租人交付的一筆資金，作為保證履行租賃合同義務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)合同期滿或解除時，在扣除租戶應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費用后，剩余部分應(yīng)當(dāng)退還給租戶。近年來，隨著租房市場的不斷發(fā)展，續(xù)約時加收履約保證金的現(xiàn)象逐漸增多，引發(fā)了租戶的疑問和爭議。

法律依據(jù)

《民法典》第725條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同。不過，法律對于續(xù)約時是否可以加收履約保證金并沒有明確規(guī)定。

司法解釋

**人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的解釋》第五條規(guī)定，出租人不得收取超過一個月的押金。該規(guī)定適用于新訂立的租賃合同，對于續(xù)約合同是否適用尚未有明確解釋。

判例分析

各地法院對于續(xù)約時加收履約保證金的效力問題存在不同觀點。有的法院認(rèn)為，續(xù)約合同屬于原合同的續(xù)延，應(yīng)視為同一合同，因此續(xù)約時加收履約保證金屬于變相收取超過一個月的押金，應(yīng)認(rèn)定無效。

另有的法院認(rèn)為，續(xù)約合同是新的租賃合同，不屬于原合同的續(xù)延，因此續(xù)約時加收履約保證金并不違反**人民法院的規(guī)定。

行業(yè)慣例

在租房市場實踐中，續(xù)約時加收履約保證金逐漸成為一種普遍的慣例，尤其是對于長租房。加收履約保證金的理由主要有以下幾點：

• 保障出租人利益，防止租戶拖欠租金或損壞房屋；
• 平衡租賃關(guān)系，避免因加租幅度過大導(dǎo)致續(xù)約困難；
• 維持市場秩序，減少頻繁更換租戶帶來的損失。

租戶應(yīng)對策略

對于續(xù)約時遭加收履約保證金的情況，租戶可以采取以下應(yīng)對策略：

• 協(xié)商溝通：與出租人協(xié)商，爭取免收或降低加收金額；
• 比較市場行情：了解同類房屋在該地區(qū)的租金水平和履約保證金標(biāo)準(zhǔn)，以判斷是否合理；
• 簽訂補充協(xié)議：明確約定履約保證金的用途、數(shù)額、退回條件等事項，保障自己的合法權(quán)益；
• 必要時維權(quán)：如果協(xié)商溝通無果，可向當(dāng)?shù)刈》抗芾聿块T投訴或向法院提起訴訟，維護自己的合法利益。

結(jié)語

租房續(xù)約加收履約保證金的合法性問題尚無明確的法律規(guī)定，各地法院的判決也存在差異。在實踐中，加收履約保證金逐漸成為一種行業(yè)慣例。租戶在續(xù)約時應(yīng)充分了解市場行情，協(xié)商溝通，簽訂補充協(xié)議，必要時維權(quán)，保障自己的合法權(quán)益。